Badanie księgi wieczystej – na czym polega?

Określenie “badanie księgi wieczystej” bywa często stosowane zamiennie z pojęciem “badanie stanu prawnego nieruchomości”, choć nie do końca oznacza to samo. Za badanie stanu prawnego uważa się na ogół nieco bardziej złożone działania, w których skład wchodzi także sprawdzanie księgi wieczystej nieruchomości. Weryfikacja danych z księgi wieczystej to jeden z najważniejszych i podstawowych kroków podczas sprawdzania stanu prawnego nieruchomości, którą zamierzamy kupić. Księgi wieczyste są bowiem jawnym rejestrem publicznym, za pośrednictwem którego każdy ma dostęp do informacji o stanie prawnym interesującej go nieruchomości. Ułatwia to potencjalnym inwestorom dokładne zbadanie wszystkich potrzebnych danych, na temat nieruchomości, przed jej zakupem lub wynajęciem.

Co można sprawdzić badając księgę wieczystą?

Badanie księgi wieczystej pozwala sprawdzić między innymi:

w I dziale – dokładne oznaczenia geodezyjne nieruchomości, jej powierzchnię i miejsce położenia, a także rodzaj nieruchomości (czy jest to budynek, grunt, lokal mieszkalny/usługowy, itp.),
w I-Sp dziale – czy ustanowione zostało wieczyste użytkowanie wobec nieruchomości (jeśli tak, na jak długi okres czasu jest ono ustanowione), czy w stosunku do danej nieruchomości występują prawa z nią związane – np. czy ustanowiono prawo służebności, przechodu i przejazdu przez działkę sąsiednią,
w II dziale – kim, według zapisów księgi wieczystej, jest użytkownik wieczysty nieruchomości i kim jest jej właściciel,
w III dziale – czy w stosunku do danej nieruchomości prawa posiadają jakiekolwiek osoby trzecie lub ktokolwiek wystosował roszczenia wobec nieruchomości, np. prawo najmu czy prawo pierwokupu, czy nieruchomość obciążają np. prawo do użytkowania przez osoby trzecie lub służebności – czyli tzw. ograniczone prawa rzeczowe, czy wobec nieruchomości ustanowione zostało ograniczenie rozporządzania (np. obciążenie na czas trwania sądowego procesu lub sądowy zakaz zbycia),
w IV dziale – czy daną nieruchomość obciążają hipoteki.

Dlaczego badanie księgi wieczystej jest tak istotne?

Badanie księgi wieczystej jest wskazane z wielu względów. Przede wszystkim – w dużej mierze zabezpiecza ono kupującego, lub osobę planującą wynająć daną nieruchomość, przed nieprzewidzianymi kłopotami w przyszłości. Problemów tych może być naprawdę sporo, jeśli stan prawny nieruchomości nie zostanie odpowiednio zbadany i okaże się zupełnie inny, niż przedstawiony przez zbywcę. Zanim więc dojdzie do zakupu lub wynajmu i podpisania wiążącej strony umowy, warto wykorzystać każdy możliwy sposób, by odpowiednio się zabezpieczyć. W wielu przypadkach może pomóc to uniknąć straty zaangażowanych w transakcję środków pieniężnych lub długiego dochodzenia swoich spraw przed sądem.

Jako że, zapisy ksiąg wieczystych są jawne, a ich sprawdzenie możliwe dla każdego, w świetle obowiązującego prawa nie można zasłaniać się nieznajomością zawartych w nich informacji. Osoba, która zakupiła nieruchomość, nie może zatem żądać odszkodowania od sprzedającego lub unieważnić podpisanej z nim umowy, tłumacząc się nieznajomością księgi wieczystej, nawet jeśli przed transakcją sprzedający przedstawił fałszywe dane o nieruchomości. Jeśli nabywca, przed podpisaniem umowy ze sprzedającym, nie dokonał sprawdzenia księgi wieczystej, nawet obciążenie nieruchomości hipoteką lub służebnością nie stanowią podstawy do unieważnienia umowy przez nabywcę.

Jak często w życiu, tak i w tym przypadku, sprawdza się zasada: ”nieznajomość prawa szkodzi”. Stąd, jeśli podczas dokonywania jakichkolwiek transakcji związanych z nieruchomościami, lub przed podpisaniem umowy, cokolwiek wzbudza Twoje wątpliwości – nie ryzykuj. Poszukaj dobrego prawnika od nieruchomości i, zanim podpiszesz umowę, skorzystaj z fachowej porady prawnej.