Zatrudnienie rzeczoznawcy budowlanego do wyceny nieruchomości może wydawać się zbędne. Wielu osobom ta czynność być może kojarzy się raczej z analizą cen rynkowych, lokalizacji i popytu. Jednak realna wartość budynku zależy przede wszystkim od jego stanu technicznego, a to obszar, którego nie oceni rzeczoznawca majątkowy. Do tego niezbędna jest wiedza właśnie rzeczoznawcy budowlanego. Tylko taki profesjonalista może wykryć ukryte wady konstrukcyjne, ocenić zużycie elementów nośnych i określić, czy budynek wymaga natychmiastowych prac naprawczych.
Rzeczoznawca budowlany a majątkowy – czym się różnią
Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość pod kątem wartości ekonomicznej, korzysta z danych rynkowych i dokumentacji technicznej. Jednak nie weryfikuje faktycznego stanu technicznego budynku. Rolą rzeczoznawcy budowlanego jest natomiast bezpośrednie zbadanie obiektu. Ten ekspert analizuje konstrukcję, instalacje oraz bezpieczeństwo użytkowe. Oznacza to, że jego zadanie nie polega na podaniu ceny, lecz na określeniu realnej kondycji technicznej obiektu.
Zadania rzeczoznawcy budowlanego przy wycenie
Rolą rzeczoznawcy budowlanego przy wycenie nieruchomości jest zapobieganie zaniżeniu lub zawyżeniu wartości nieruchomości z powodu niezweryfikowanego jej stanu technicznego. Jeśli kupujesz nieruchomość, to rzeczoznawca budowlany wskaże przyszłe koszty remontowe; gdy sprzedajesz – chroni cię przed zarzutem zatajenia wad technicznych. Prowadzi się wtedy następujące czynności i przygotowuje dokumenty:
- opinię techniczną budynku – opisuje się aktualny stan konstrukcji i elementów użytkowych, wskazuje ewentualne uszkodzenia widoczne podczas oględzin.; analiza ta ma charakter wstępnej, lecz profesjonalnej oceny bezpieczeństwa obiektu;
- ekspertyzę techniczną budynku – obejmuje szczegółową diagnostykę z pomiarami i użyciem narzędzi specjalistycznych przy podejrzeniu wad ukrytych; ekspertyzę techniczną można traktować jako materiał dowodowy w postępowaniach formalnych lub sądowych;
- ocenę zużycia elementów konstrukcyjnych i instalacji – określa się etap eksploatacyjnego zużycia poszczególnych części budynku i przewiduje konieczność przyszłych napraw; rzeczoznawca urealnia więc perspektywę kosztową dla kupującego lub inwestora;
- identyfikację niezgodności z obowiązującymi przepisami i normami – sprawdza się, czy obiekt spełnia aktualne wymogi techniczno-budowlane, p.poż. i BHP, czynność ta prowadzi do wskazania tego, co wymaga dostosowania.
Dlaczego sama wycena rynkowa nie wystarczy?
Rzeczoznawca majątkowy bazuje głównie na danych porównawczych i dokumentacji udostępnionej przez właściciela, a takie dokumenty pochodzą zwykle sprzed kilku lat. Co więcej, nie ma on obowiązku ani uprawnień do analizy konstrukcji, instalacji czy ryzyka zawilgoceń. Jeśli w międzyczasie doszło do degradacji budynku lub wystąpiły wady ukryte, to ich konsekwencje finansowe spadają całkowicie na kupującego.
Z kolei rzeczoznawca budowlany dokonuje realnej, fizycznej oceny obiektu, weryfikuje bezpieczeństwo użytkowania, przewidywaną trwałość i potencjalne koszty napraw. Ponadto to ekspert, który ma uprawnienia wymagane prawem budowlanym. Oznacza to pełną odpowiedzialność za wnioski w dokumentacji, czyli wycena zawiera aktualny, a nie formalny stan nieruchomości.
Cena rzeczoznawcy budowlanego. Czy to się opłaca?
Wartość pracy rzeczoznawcy budowlanego to zwykle ułamek wartości transakcji. W praktyce wynajęcie eksperta to inwestycja! Bo taka zapobiegliwość często pomoże uniknąć wydatków sięgających dziesiątek tysięcy złotych, np. na nagłe naprawy fundamentów, izolacji lub instalacji. Tego typu ekspertyza działa jak zabezpieczenie przed przepłaceniem za nieruchomość lub przed późniejszymi roszczeniami kupującego. W konsekwencji w wielu przypadkach inwestorzy wskazują, że jest to jedna z najbardziej opłacalnych decyzji w całym procesie zakupu lub sprzedaży.
Włączenie rzeczoznawcy budowlanego do wyceny nieruchomości to nie tylko formalność. To realne zabezpieczenie przed błędną decyzją finansową! Ekspertyza techniczna budynku odpowiada na pytanie o rzeczywistą wartość obiektu, a nie tylko tę na papierze. Niewątpliwie połączenie pracy rzeczoznawcy majątkowego i rzeczoznawcy budowlanego jest najbardziej profesjonalnym i najbezpieczniejszym postępowaniem przy sprzedaży i zakupie nieruchomości.
