Wadliwy operat szacunkowy może przełożyć się na wydanie niekorzystnej dla strony decyzji administracyjnej lub sądowego orzeczenia. Jakie błędy najczęściej popełniają rzeczoznawcy majątkowi i czy grożą im z tego tytułu jakieś konsekwencje?
Błędy popełniane w operatach szacunkowych
Czasami w operatach szacunkowych pojawiają się błędy. Dochodzi do nich często podczas jednoczesnego dokonywania wielu wycen, np. kiedy ma miejsce wywłaszczenie nieruchomości pod drogę. Niedokładne oszacowanie wartości mienia może przełożyć się na otrzymanie przez osobę pozbawianą nieruchomości zaniżonego odszkodowania.
Typowe błędy w operatach obejmują np.:
- uchybienia formalne,
- błędne opisy wycenianej nieruchomości,
- zastosowanie nieodpowiedniej metodologii,
- niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych w ramach podejścia porównawczego,
- pomyłki w obliczeniach,
- pominięcie wad prawnych nieruchomości,
- nieuwzględnienie ograniczeń związanych z nieruchomością, np. służebności.
Jeśli operat szacunkowy sporządzony na polecenie organu zawiera istotne dla przebiegu sprawy pomyłki, strona może zamówić i przedstawić jako dowód tzw. kontroperat – operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego.
Organy administracji oraz sądy analizują operaty szacunkowe pod względem formalnym i logicznym, nie mają jednak specjalistycznej wiedzy, aby oceniać je merytorycznie –ewentualnie czynią to w ograniczonym zakresie.
Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego
Ocenę pracy rzeczoznawcy z punktu widzenia merytorycznego może przeprowadzić organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, badając sporządzony przez niego operat. Analiza powinna zostać przeprowadzona w ciągu 2 miesięcy od dnia podpisania umowy o jej wykonanie. W sytuacji, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę wyznaczoną przez sąd, tylko sąd może wnioskować o taką ocenę.
Ocena poprawności przygotowania operatu skupia się głównie na:
- kompletności,
- prawidłowości przyjętych podstaw prawnych wyceny, użytych danych, założeń metodologicznych (podejść, metod, technik wyceny),
- zbadaniu zasadności analiz, opinii i wniosków odnoszących się do wartości nieruchomości.
Możliwe konsekwencje dla rzeczoznawcy majątkowego
Jeśli zachodzi podejrzenie, że rzeczoznawca dokonuje wycen w sposób sprzeczny z prawem, nie przestrzega etyki zawodowej lub ujawnia tajemnice zawodowe, można skierować skargę na takie postępowanie do ministra odpowiedzialnego za nadzór nad rzeczoznawcami (obecnie Ministra Rozwoju i Technologii). W zależności od skali przewinienia, rzeczoznawca może ponieść różne konsekwencje, takie jak:
- upomnienie;
- nagana;
- tymczasowe pozbawienie uprawnień zawodowych, trwające od 3 miesięcy do roku;
- pozbawienie uprawnień zawodowych do czasu ponownego zdania egzaminu;
- pozbawienie uprawnień zawodowych z opcją ubiegania się o ich odzyskanie;
- pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ich odzyskania po trzech latach od decyzji o odebraniu.
Należy przy tym mieć na uwadze, że aby wobec rzeczoznawcy wyciągnięto poważne konsekwencje, przewiny muszą wynikać z jego złej woli lub zdarzać się notoryczne.
Podsumowanie: Znaczenie i konsekwencje błędów w operatach szacunkowych w kontekście decyzji administracyjnych i sądowych
Operaty szacunkowe stanowią kluczowe narzędzie w procesach decyzyjnych w kontekście zarówno administracyjnym, jak i sądowym. Niestety, praktyka wykazuje, że w tych dokumentach często pojawiają się różnego rodzaju błędy. Wadliwe operaty mogą prowadzić do decyzji niekorzystnych dla stron, takich jak zaniżone odszkodowania w przypadku wywłaszczeń. Błędy mogą być formalne, metodologiczne czy wynikać z niewłaściwego doboru porównywalnych nieruchomości.
Kiedy pojawiają się wątpliwości co do jakości sporządzonego operatu, istnieje możliwość zamówienia kontroperatu, czyli dokumentu przygotowanego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Organy administracyjne oraz sądy analizują operaty głównie pod względem formalnym i logicznym, ale rzadko mają kompetencje do oceny merytorycznej. Ta rola przypada zazwyczaj organizacjom zawodowym rzeczoznawców majątkowych, które mogą dokonać szczegółowej analizy merytorycznej.
Jeżeli stwierdzone zostaną poważne uchybienia w pracy rzeczoznawcy, mogą mu one przynieść różne konsekwencje. Te konsekwencje mogą sięgać od upomnienia, przez tymczasowe pozbawienie uprawnień, aż po całkowitą utratę licencji. Aby jednak do tego doszło, przewiny muszą być wynikiem złej woli rzeczoznawcy lub mieć charakter notoryczny.
Dlatego w kontekście zarówno prawnym, jak i finansowym, precyzyjne i prawidłowe sporządzanie operatów szacunkowych jest elementem niezbędnym w utrzymaniu rzetelności i sprawiedliwości w procesach decyzyjnych.
